Libro modelos financieros
10. Refinanciamiento de un crédito hipotecario
Objetivos
- Comprender qué significa refinanciar un crédito hipotecario.
- Comparar escenarios con distinta tasa, plazo y costo asociado.
- Fundamentar una decisión considerando beneficios, costos y limitaciones del modelo.
¿Qué es refinanciar?
Refinanciar un crédito hipotecario consiste en reemplazar o renegociar las condiciones de una deuda existente. Puede buscarse una tasa menor, un dividendo más bajo, un plazo diferente o mejores condiciones generales.
Pero refinanciar no siempre conviene. Hay que comparar el ahorro esperado con los costos del proceso, como tasación, trámites, gastos operacionales u otros cobros asociados.
Comparación básica
Una comparación inicial puede organizarse así:
\[ \text{beneficio neto estimado}=\text{ahorro total estimado}-\text{costos de refinanciamiento} \]
Si el beneficio neto estimado es positivo, el refinanciamiento podría ser conveniente. Aun así, se deben revisar las condiciones reales del contrato.
Ejemplo 1: ahorro mensual y costo del trámite
Una persona paga un dividendo de \(\$520.000\). Al refinanciar, podría pagar \(\$470.000\), pero el trámite tiene un costo total de \(\$900.000\). Si quedan \(36\) meses de pago, ¿conviene según esta estimación simple?
Ahorro mensual:
\[ 520.000-470.000=50.000 \]
Ahorro total en \(36\) meses:
\[ 50.000\cdot 36=1.800.000 \]
Beneficio neto estimado:
\[ 1.800.000-900.000=900.000 \]
Según este modelo simple, sí podría convenir. Falta revisar condiciones del contrato, seguros, plazo y otros costos.
Ejemplo 2: tasa menor no basta
Un banco ofrece bajar la tasa, pero extender el plazo del crédito. ¿Por qué esa propuesta requiere análisis?
Una tasa menor puede disminuir el dividendo mensual, pero si el plazo aumenta mucho, la persona podría pagar durante más tiempo. Eso puede elevar el costo total.
Por eso, se debe comparar el costo total antes y después del refinanciamiento, no solo la tasa o el dividendo mensual.
Error frecuente
Creer que refinanciar siempre conviene si la nueva tasa es menor. La tasa es importante, pero la decisión también depende del plazo restante, los costos del trámite, el dividendo, los seguros y el costo total.
| Pregunta | Por qué importa |
|---|---|
| ¿Cuántos años quedan por pagar? | Mientras más plazo queda, más tiempo hay para acumular ahorro potencial. |
| ¿Cuánto cuesta refinanciar? | Los costos pueden reducir o eliminar el beneficio. |
| ¿Cambia el plazo? | Un plazo mayor puede bajar la cuota, pero subir el costo total. |
| ¿Qué condiciones nuevas se aceptan? | El contrato puede incluir seguros, comisiones o restricciones. |
Ejercicio 1
Un refinanciamiento baja el dividendo de \(\$410.000\) a \(\$385.000\). ¿Cuál es el ahorro mensual?
Calculamos la diferencia entre el dividendo actual y el nuevo dividendo:
\[ 410.000-385.000=25.000 \]
El ahorro mensual es \(\$25.000\).
Ejercicio 2
Si el ahorro mensual es \(\$25.000\) y quedan \(48\) meses por pagar, estima el ahorro total.
Multiplicamos el ahorro mensual por la cantidad de meses restantes:
\[ 25.000\cdot 48=1.200.000 \]
El ahorro total estimado es \(\$1.200.000\).
Ejercicio 3
Con el ahorro del ejercicio anterior, si refinanciar cuesta \(\$1.450.000\), ¿conviene según el modelo simple?
Usamos el beneficio neto estimado:
\[ \text{beneficio neto estimado}=\text{ahorro total estimado}-\text{costos de refinanciamiento} \]
Reemplazamos:
\[ 1.200.000-1.450.000=-250.000 \]
Según este modelo simple, no conviene, porque el costo de refinanciar supera el ahorro estimado en \(\$250.000\).
Ejercicio 4
Menciona dos razones por las que una persona podría querer refinanciar un crédito hipotecario.
Podría querer refinanciar, por ejemplo, para:
- obtener una tasa menor;
- reducir el dividendo mensual;
- cambiar el plazo del crédito;
- ordenar sus deudas;
- aprovechar mejores condiciones ofrecidas por otra institución.
Estas razones deben analizarse junto con los costos y condiciones del nuevo crédito.
Ejercicio 5
Explica por qué conviene comparar ofertas de dos o más instituciones antes de refinanciar.
Conviene comparar porque distintas instituciones pueden ofrecer tasas, plazos, seguros, gastos y condiciones diferentes.
Comparar permite decidir con más información y evitar elegir solo por una cuota mensual aparentemente menor.
También ayuda a revisar si el ahorro esperado realmente supera los costos del refinanciamiento.
Ejercicio 6
Una persona afirma: “Si refinancio y pago menos cada mes, entonces siempre pagaré menos en total”. ¿Es correcta la afirmación?
No necesariamente.
Puede pagar menos cada mes porque se extendió el plazo del crédito. En ese caso, aunque el dividendo mensual baje, podría pagar durante más meses.
Por eso, el costo total podría aumentar. Para decidir hay que comparar el total pagado antes y después del refinanciamiento, además de los costos del trámite.
Ejercicio 7
Una persona paga actualmente \(\$640.000\) mensuales. Una nueva oferta reduce el dividendo a \(\$590.000\), pero refinanciar cuesta \(\$1.800.000\). Si quedan \(60\) meses por pagar, estima el beneficio neto y decide si conviene según el modelo simple.
Primero calculamos el ahorro mensual:
\[ 640.000-590.000=50.000 \]
Luego calculamos el ahorro total en \(60\) meses:
\[ 50.000\cdot 60=3.000.000 \]
Ahora descontamos el costo del refinanciamiento:
\[ 3.000.000-1.800.000=1.200.000 \]
Según este modelo simple, sí podría convenir, porque el beneficio neto estimado es positivo: \(\$1.200.000\).
De todos modos, habría que revisar condiciones reales del nuevo crédito, seguros, plazo y costo total.
Ejercicio 8
Una persona tiene dos alternativas de refinanciamiento:
| Alternativa | Ahorro mensual estimado | Meses restantes | Costo de refinanciamiento |
|---|---|---|---|
| A | \(\$35.000\) | \(48\) | \(\$900.000\) |
| B | \(\$50.000\) | \(36\) | \(\$1.100.000\) |
Calcula el beneficio neto estimado de cada alternativa y determina cuál conviene más según este modelo simple.
Alternativa A:
Ahorro total estimado:
\[ 35.000\cdot 48=1.680.000 \]
Beneficio neto:
\[ 1.680.000-900.000=780.000 \]
Alternativa B:
Ahorro total estimado:
\[ 50.000\cdot 36=1.800.000 \]
Beneficio neto:
\[ 1.800.000-1.100.000=700.000 \]
Según este modelo simple, conviene más la Alternativa A, porque su beneficio neto estimado es mayor: \(\$780.000\) frente a \(\$700.000\).
Para recordar
Refinanciar es una decisión financiera que debe justificarse con datos. El modelo matemático ayuda a estimar, pero la decisión final depende de las condiciones reales y de las necesidades de la persona o familia.